RETRO Pourquoi l'immobilier tient si bien ?

Alors que le gouverneur de la Banque de France estime que les prix immobiliers sont surévalués de 30%, le patron de Nexity, leader de la promotion immobilière, constate que son marché reste très actif et pronostique encore pour cette année une hausse des prix, au demeurant légère (de l’ordre de 3%). Nombre d’observateurs se demandent pourtant comment on peut encore acheter aux prix actuels.

Première réponse : le pouvoir d’achat immobilier ne s’est pas autant dégradé qu’on ne le pense. Un calcul de Nexity montre que deux acquéreurs payant la même mensualité de remboursement pourraient acheter autant de mètres –carrés en 2005 qu’en 1995. Or, entretemps, le prix du mêtre-carré a augmenté de 60%. Vrai, mais le taux d’intérêt du crédit a été divisé par deux et sa durée a été allongée de cinq ans.

Autre énigme apparente : comment ceux qui achètent pour la première fois parviennent-ils encore à rester dans la course, alors que les revenus des salariés auraient tendance à stagner ? De fait, le nombre annuel de primoaccèdants , comme on les appelle, est d’une étonnante stabilité. Mais surtout, selon les observations du professeur Mouillart, grand spécialiste du sujet, leur situation est plutôt meilleure qu’il y a encore cinq ans. La durée et le taux du crédit n’y sont pas pour rien. Mais ils n’expliquent pas tout. D’abord, on s’exile davantage pour trouver des prix convenables. Et puis, les primoaccèdants ont changé de nature. Ils ont toujours le même âge, mais beaucoup sont plus riches qu’autrefois : un ménage sur trois gagne plus de cinq fois le Smic. Un sur trois aussi s’endette à taux révisable. Or un prêt à taux révisable coûtant moins cher qu’un prêt à taux fixe, ils peuvent emprunter plus. Mais ils rsiquent de payer plus cher demain. Si les ménages en question prennent ce risque, c’est que leurs revenus progressent rapidement, de 5 à 6% par an en général.

Enfin, dernière particularité, notamment à Paris, leur apport personnel est élevé. Sur ces bases, le marché immobilier dit libre n’a aucune raison de subir une correction. Le marché de l’immobilier social est en revanche bloqué. Il avait bien besoin d’une nouvelle loi.